公寓和住宅主要通過以下幾各方面去區分：

一、看產權。

如果能看到房產證，看上面的產權性質就好，會有一欄明確表明這個房子用途是“住宅”還是“公寓”。

二、看項目的土地使用年限。

這個可從開發商拿地肯定會在土地局等相關部門公示備案，如果是70年年限的，大概率是住宅，如果是40年或50年的，則有可能是公寓。

三、看水電收費標準。

公寓采用商業水電，住宅采用民用水電，隨然可能只是幾毛幾分的差價，但積少成多也是一筆不少的支出。

四、看能否落戶和分學區。

大部分公寓是沒有戶口和學區資格的，住宅才有。

五、看貸款限制。

公寓有很重的商業性質屬性，因此只能商業貸款，首付五成，貸款年限最長10年，且大部分城市不限購。而住宅是剛需時長，有明確的限購政策，貸款上可采用公積金和商業貸款兩種方式，商貸最長30年。

六、看戶型。

住宅功能分區比較明顯，幾房幾廳幾衛基本都會你分好，面積從六七十平到兩三百平都有。但公寓分區就不明顯了，隱秘性也比較差，面積一般是40~60平的小戶型。

七、看戶數。

不管是酒店式公寓還是普通公寓，一般每層有會十幾二十戶左右，人員復雜且流動性高；而住宅一般每層就2-6戶，人員比較穩定。